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    徐聞縣人民政府關于印發徐聞縣農村宅基地和農村村民住宅建設管理實施細則的通知

    徐府規2023-3號


    各鄉鎮人民政府(街道辦),縣府直屬各單位:

    《徐聞縣農村宅基地和農村村民住宅建設管理實施細則》業經縣政府第十七屆26次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題,請徑向縣農業農村局反映。

                                                   

             徐聞縣人民政府

    2023年6月20日

    徐聞縣農村宅基地和農村村民住宅建設管理實施細則

    第一章 總   則

    第一條 為了規范我縣農村宅基地和農村村民住宅建設管理,建設宜居鄉村,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》《湛江市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法》等法律法規及規范性文件,結合本縣實際,制定本細則。

    第二條 本縣行政區域內的農村宅基地和農村村民住宅建設管理,適用本細則。城鎮開發邊界內的農村宅基地和農村村民住宅建設,納入城鎮控制性詳細規劃統一實施規劃建設,按照現行有關法律、法規制度管理。

    本細則所稱農村宅基地,是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地。

    本細則所稱農村村民,是指農村宅基地所屬的本縣農村集體經濟組織的成員。

    本細則所稱農村住宅,是指農村村民在農村宅基地上按照農村宅基地及農村村民住宅建設管理相關規定建設的供其居住的房屋。

    本細則所稱集體建房,是指農村集體經濟組織受村民委托,在村域或鄉鎮域范圍內,統一規劃、統一設計、集中建造住宅的活動。

    第三條 農村宅基地和農村村民住宅建設管理堅持規劃先行、一戶一宅、節約集約、高效利用,尊重農村公序良俗。農村住宅應當符合安全環保、適用美觀的要求,體現當地歷史文化、地域特色和鄉村風貌。

    第四條 縣人民政府加強對本行政區域內農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作的組織領導,統籌組織協調相關部門、鄉鎮政府、村級組織依法履行職責,并將所需經費納入財政預算。

    鄉鎮人民政府應當充實力量,健全機構機制,落實經費,切實負起農村宅基地審批、農村宅基地執法和住宅建設質量安全管理等工作職責。依托鄉鎮政務服務平臺等平臺,建立健全“一個窗口對外,多部門內部聯動運行聯審聯辦”的審批工作機制。建立健全農村宅基地和住宅建設審批管理各項制度,進一步細化優化審批程序和辦事指南,明確材料審查、現場勘查等各環節的崗位職責和辦理期限,并向社會公布。建立健全行政綜合執法機制,配足配強執法人員、執法裝備,加強宣傳培訓,落實工作經費,有效組織開展農村宅基地范圍內違法行為的行政綜合執法工作。組織開展相關業務培訓和政策宣傳工作,營造良好氛圍。加強對村級組織農村宅基地申請審核把關工作的指導,建立村級農村宅基地協管員和村莊規劃聯絡員制度。建立健全農村宅基地糾紛調處工作機制,組織開展調處工作。配合做好村莊規劃、農村住宅建設管理和農房管控風貌提升等工作。定期向縣農業農村局和自然資源局報送農村宅基地和住宅審批數據。

    村民委員會、農村集體經濟組織在鄉鎮政府指導下,建立村級農村宅基地協管員和村莊規劃聯絡員制度,健全農村宅基地分配使用和申請審核工作機制,切實落實成員(代表)會議表決和公示制度,確保農村宅基地分配使用公開、公平、公正和農村宅基地申請審核渠道規范暢通,配合鄉鎮人民政府及縣人民政府有關部門開展農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作。

    縣人民政府、鄉鎮人民政府應當按照數字政府建設的要求,加快農村宅基地和農村村民住宅建設管理信息化建設,實現數字化管理。

    第五條 縣農業農村局負責農村宅基地改革和管理有關工作,指導農村宅基地分配、使用、流轉以及閑置農村宅基地和閑置農村住宅利用、農村宅基地違法用地查處等;組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查,及時將農民建房新增宅基地需求通報縣自然資源局,配合縣自然資源局調查上報農村村民住宅建設用地計劃指標需求;參與編制國土空間總體規劃和村莊規劃。

    縣自然資源局負責國土空間總體規劃、年度土地利用計劃和相關規劃許可等工作,在縣級國土空間總體規劃中統籌安排各鄉鎮農村宅基地用地規模和指標,并指導農村宅基地用地布局;縣自然資源局會同縣農業農村局上報農村村民住宅建設用地計劃需求,依法辦理農村農用地轉用和未利用地轉用審批以及規劃許可等相關手續,依法辦理農村宅基地及其地上農村住宅的不動產登記。

    縣住房和城鄉建設局負責指導農村村民住宅設計、施工、質量安全監督檢查和質量驗收,組織開展鄉村建筑工匠培訓等工作,引導鄉村建筑風貌提升。

    縣公安、民政、生態環境、交通運輸、水利、城市管理和綜合執法等有關部門按照各自職責做好農村宅基地和農村村民住宅建設管理有關工作。

    第六條 縣人民政府及有關部門、鄉鎮人民政府和村民委員會、農村集體經濟組織應當組織開展農村宅基地和住宅建設政策法規的宣傳教育。任何單位和個人應當遵守農村宅基地和住宅建設相關法律法規,并有權舉報相關違法行為。

    第二章  規劃和用地

    第七條 位于城鎮開發邊界外的村莊,根據村莊類型、國土空間開發保護的實際需要以及農村村民的實際建設住宅需求,納入縣鄉國土空間總體規劃進行管控,或編制村莊規劃等詳細規劃,統籌安排農村宅基地規模和布局,為農村村民住宅建設用地預留空間,滿足農村村民住宅建設合理用地需求。

    地質災害易發區內的村莊規劃應當對規劃區地質災害危險性進行評估,應將災害影響范圍和安全防護范圍、綜合防災減災的目標以及預防和應對措施等內容納入村莊規劃。

    涉及自然保護地的村莊規劃在審批前應當征求自然保護地主管部門意見。

    位于城鎮開發邊界內的村莊,在依法編制城鎮控制性詳細規劃時,要對農村住宅布局和用地規模作出適當安排。

    第八條 編制縣鄉國土空間總體規劃和村莊規劃應當科學安排農村住宅布局,劃定建設范圍,確定宅基地用地規模,為農村村民住宅建設用地預留空間,滿足農村村民住宅建設合理用地需求。

    第九條 農村村民住宅建設應當盡量使用原有宅基地和村內空閑地。涉及新增建設用地的,應當取得土地利用計劃指標,依法辦理農用地轉用和未利用地轉用審批手續。農用地轉用和未利用地轉用,由用地農村集體經濟組織分批次向縣人民政府提出申請。農村住宅建設用地計劃指標實行單列管理??h自然資源局會同縣農業農村局按年度開展農村村民住宅建設用地需求情況統計調查,按照相關規定辦理農村宅基地年度用地計劃指標核報工作。

    第十條 農村村民住宅建設應當按照縣鄉國土空間總體規劃、村莊規劃管控要求進行選址,不得占用永久基本農田,不得占壓生態保護紅線;禁止在自然保護地范圍內新建住宅;嚴格控制占用耕地建造住宅;不得在削坡建房風險點、地質災害隱患點周邊、評估認定存在地質災害風險的地質災害易發區以及河道管理范圍等危險區域選址建房;不得在公路建筑控制區、鐵路線路安全保護區、電力線路保護區、飲用水水源一級保護區、重要旅游景區景點、不可移動文物等重點區域范圍建設住宅。

    第十一條 本縣新批準農村宅基地的用地面積按每戶不超過120平方米標準執行。

    第十二條 農村村民住宅建設應當按照先規劃、后許可、再建設的要求,依法辦理建房的相關規劃許可和用地批準手續。

    在城鎮開發邊界外建設農村村民住宅,由鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》。

    第三章  鄉村建設規劃許可和農村宅基地審批

    第十三條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過本細則規定的標準。

    城鎮開發邊界外人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地和城鎮開發邊界內的村莊,可以在充分尊重農村村民意愿的基礎上,采取集體建房等措施,保障村民實現戶有所居。

    第十四條 村級組織應當建立宅基地分配資格登記臺賬制度,按照村民申請、村級組織審核、公示公開的程序確定符合資格的申請人,并納入資格名錄庫,實行一年一次動態管理。納入資格名錄庫的,才能取得或者受讓宅基地使用權。資格名錄庫應當定期上報鄉鎮備案。

    (一)“一戶”的認定。符合以下情形之一的可認定為“一戶”:

    1.夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶;

    2.有兄弟姐妹的,提倡其中一人與其父母為一戶,其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后確有分戶需要的,可申請分戶;

    3.離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶;

    4.法律法規規定或者經縣級以上人民政府認定的其他情形。

    (二)“一宅”的認定。符合以下情形之一的可認定為“一宅”:

    1.擁有一處宅基地,且面積未超過規定宅基地面積標準;

    2.擁有兩處或兩處以上宅基地,但面積總和未超過規定宅基地面積標準。

    由村民向村級組織申報,經村級組織審核公示后無異議的,村級組織出具意見,并報鄉鎮人民政府審核確認。按照“以成員認定、以戶取得”的原則,以“一戶”為單位認定規則,不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

    第十五條 農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的,可以以戶為單位(以下稱農戶)申請使用農村宅基地:

    (一)農戶在本集體經濟組織沒有取得農村宅基地的;

    (二)因發生或者防御自然災害、實施村莊規劃及進行鄉村公共設施和公益事業建設,農戶需要搬遷安置的;

    (三)因危房改造、村莊布局調整,或者取的農村宅基地面積明顯少于縣限額標準等原因,需異地新建、原址重建或改擴建,且農戶不存在一戶多宅情形的;

    (四)縣級以上人民政府規定的其他情形。

    第十六條 農戶申請農村宅基地建設農村住宅,有下列情形之一的,不予批準:

    (一)不是本農村集體經濟組織成員或者不具備認定為戶的條件的;

    (二)分戶前的農戶存在一戶多宅,分戶后仍可滿足“一戶一宅”標準的;

    (三)已取得農村宅基地且不屬于申請原址重建、改擴建的;

    (四)申請使用的農村宅基地不符合縣鄉國土空間總體規劃、村莊規劃或者相關專項規劃的;

    (五)申請拆除原有住宅易址新建,但拒絕簽訂原有農村宅基地退回協議的;

    (六)申請使用的農村宅基地存在權屬爭議的;

    (七)農戶將原有農村宅基地使用權轉讓、贈與他人,或者將農村宅基地地上住宅出賣、出租、贈與他人,以及改為經營場所等非生活居住用途后,再次申請農村宅基地的;

    (八)農戶原有農村宅基地或者農村宅基地地上住宅被依法征收后,已得到住宅實物或者貨幣化安置的;

    (九)農戶已參與農村集體建房,居住權益已得到保障的;

    (十)縣級以上人民政府規定的其他情形。

    鄉鎮人民政府不予批準的,須書面通知申請人,說明不予批準的理由,并告知其法律救濟途徑。

    第十七條 農戶申請農村宅基地和規劃建房許可應當以書面形式向本農村集體經濟合作社提出,填報《農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表》、簽署《農村宅基地使用承諾書》,并提交有資質單位測繪的比例尺為1:200至1:500的農村宅基地宗地圖、住宅設計圖件(或通用圖集)等資料。

    多個農戶聯合建房的,由聯合建房的農戶共同提出申請。

    第十八條 農村集體經濟合作社接到申請后,在10個工作日內組織對農戶申請進行審查。審查內容包括:

    (一)資料審查。核對申請人是否屬本農村集體經濟合作社成員;是否符合分戶條件;是否具備農村宅基地申請資格;是否符合“一戶一宅”原則;是否存在不予批準情形;擬建農房占地面積、層高、樓高是否符合規定;申請資料是否齊全。

    (二)會議表決。村集體經濟合作社組織召開成員(代表)會議,對農戶農村宅基地和規劃建房許可事項進行表決,并組織征求相鄰權利人意見。

    (三)公示公告。制作公示公告,就申請人擬建農村住宅的位置、占地面積、層高、樓高、申請理由以及成員(代表)會議表決結果等在本農村集體經濟組織所在地進行公示,公示期不少于5個工作日,并拍照歸檔。公示有異議的,應在公示期內向農村集體經濟合作社提出。農村集體經濟合作社要依照上述程序進行重新審查。

    (四)審核上報。提交資料真實、符合條件、成員(代表)會議表決通過、公示無異議后,在《農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表》簽署意見,將《農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表》《農村宅基地使用承諾書》、成員(代表)會議記錄、公示照片、宗地圖、住宅設計圖件(或通用圖集)等材料一并提交所在的村民委員會審核。

    村民委員會應當在5個工作日內對農村集體經濟合作社提交的申請材料進行審核,重點審核《農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表》《農村宅基地使用承諾書》、成員(代表)會議記錄、公示照片、宗地圖、住宅設計圖件(或通用圖集)等材料是否齊全,有關簽章、指模、意見等是否完整。審核通過后在《農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表》簽署意見,連同相關申請材料一并報鄉鎮人民政府審批。審核不通過的,說明原因并退回農村集體經濟組織進行整改。

    沒有分設農村集體經濟合作社的,可向所在村民小組或村民委員會提出申請,并依照上述程序辦理。

    農村集體經濟組織或村民委員會逾期不按本細則出具審查審核意見和報送申請材料的,由鄉鎮人民政府責令改正。

    第十九條 鄉鎮人民政府收到農村宅基地和住宅建設(規劃許可)書面申請后,及時按如下要求組織審批:

    (一)審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準,申請是否經過公示無異議,是否經過組、村兩審查審核并簽署“同意”意見和蓋章(未分設組級的,審查是否經過村民委員會審核并簽署“同意”意見和蓋章)。

    (二)審查用地地類及建設住宅是否符合縣鄉國土空間總體規劃、村莊規劃及各類相關專項規劃、用途管制要求。

    (三)審核住宅設計是否符合設計施工安全規定和建筑風格等要求。

    (四)組織人員對申請內容進行現場勘查并現場填寫勘查記錄。

    經審核符合規定條件的,由鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》和出具《農村宅基地批準書》?!多l村建設規劃許可證》應當載明地塊位置、用地范圍、用地性質、建筑面積、建筑高度、建筑層數、建筑風貌等內容。

    涉及占用農用地和未利用地的,在核發《鄉村建設規劃許可證》和出具《農村宅基地批準書》前,先報縣政府按法定程序辦理農用地和未利用地轉用審批手續。涉及使用林地的依法依規辦理使用林地審核審批和林木采伐許可手續。涉及水利、電力等部門的,要及時征求意見。

    在城鎮規劃區內建設農村住宅的,納入城鎮控制性詳細規劃統一實施規劃建設,按照現行有關法律法規制度管理。依法取得《建設工程規劃許可證》后,由所在鄉鎮核發《農村宅基地批準書》。

    鄉鎮人民政府在審批過程中,發現農村集體經濟組織或村民委員會出具的審查審核意見不實的,應當責令其重新調查審查審核。

    第二十條 《農村宅基地批準書》采取“農宅字( 16位數字)號”編碼。16位數字:前6位是行政區劃代碼(見民政部網站www.mca.gov.cn),7-9位代表鄉鎮(按GB /T10114執行),10-13位代表年份,14-16位代表發放證書序號。

    第二十一條 鄉鎮人民政府應當將村莊規劃、農村宅基地和鄉村建設規劃許可申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式等公開,接受群眾監督。

    第四章  農村住宅建設管理

    第一節  農戶住宅建設

    第二十二條 農戶可以單戶或者多戶聯合建設農村住宅。

    (一)村民在宅基地上建設自住房的,建筑基底面積控制在120平方米以下,建筑層數:臨8米(含8米)路以上控制在6層以下,總高度不超過 23 米(含坡屋頂高度不大于2.2米);臨4米(含4米)至8米(不含8米)路控制在5層以下,總高度不超過 20米(含坡屋頂高度不大于 2.2 米);臨4米路(不含4米)以下控制在4層以下,總高度不超過 17 米(含坡屋頂高度不大于2.2米)。首層層高不超過 4.5 米,標準層高不超過 3.2 米。建筑層數超過4層的或建筑高度超過15米的,其防火設計應執行現行國家標準《建筑設計防火規范》GB50016-2014等的規定,按規范留足防火間距。

    (二)建筑主朝向間距宜不小于4米,次朝向間距宜不小于2米。

    (三)住宅的基礎不得超出用地產權范圍且不得影響規劃道路、巷道、四鄰基礎、地下管線及其他公共設施。

    (四)多戶聯合建設住宅的,占用農村宅基地的面積不能超過分戶宅基地的合計面積標準。

    第二十三條 有下列情形之一的,農戶可以申請原址重建或改擴建:

    (一)一戶只有一處農村宅基地的;

    (二)因繼承等原因合法取得所在農村集體經濟組織范圍內多處住宅的,可以選定一處住宅進行重建或改擴建的;

    (三)法律法規及縣級以上人民政府規定的其他情形。

    農戶申請原址重建或改擴建住宅的,應當按照新申請農村宅基地住宅建設的程序申請辦理《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。鄉鎮人民政府和村民委員會、農村集體經濟組織應當充分考慮農戶原址重建或改擴建位置的道路出入、通風采光等村莊規劃要求,可適當調整住宅建設界址。

    原址重建或改擴建審批程序,按照本細則規定的新建農村住宅程序執行。

    第二十四條 農村村民住宅建設工程投資額超過100萬元或建筑面積超過500平方米的,應當按照《中華人民共和國建筑法》及相關規定申請辦理施工許可證。

    農村村民住宅建設工程投資額在100萬元以下或者建筑面積在500平方米以下的,可以不申請辦理施工許可證,但在開工前須向鄉鎮人民政府備案。

    第二十五條 經批準建設農村住宅的農戶應當在開工前向所在鄉鎮人民政府申請建設農村住宅驗線。鄉鎮人民政府應當自受理申請之日起10個工作日內組織驗線,并向農戶出具書面驗線結論,注明是否可開工建設。未經驗線,不得開工。

    農戶應當按照《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》、施工圖紙等要求施工建設。

    第二十六條《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期按省相關規定執行。 農戶應當在《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期內開工建設。因特殊原因確需延期開工建設的,按省相關規定執行。

    《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期屆滿后自行失效,但不影響農戶按照規定的條件和程序重新申請農村宅基地和住宅建設。

    第二十七條 農村村民住宅結構設計應當符合抗震設防、抗風、結構安全等要求。建設不含地下室的低層農村村民住宅,可以選用住房和城鄉建設主管部門提供的農村自建住宅通用設計圖或者標準圖集,也可以使用由建筑、結構專業中級以上職稱的設計人員進行設計或者審核的圖紙。建設非低層農村村民住宅的,住宅建設農戶可以委托具有相應資質的設計單位設計施工圖紙,也可選用農村自建住宅通用設計圖或者標準設計圖集,并由建筑、結構專業技術人員指導。

    鼓勵農村住宅參照綠色建筑標準進行建設,采取優秀傳統建筑工藝,統籌考慮庭院綠化和配建供水、污水處理設施。

    本細則所指的低層農村村民住宅,是指農戶自建的低于三層(含)的農村村民住宅。

    第二十八條 縣住房和城鄉建設局應當免費提供適合本地的農村自建通用設計圖集或者標準設計圖集,并給予技術指導。

    支持具有專業技術技能的志愿者開展技術下鄉服務,鼓勵有關單位和專業技術人員為村民提供農房設計與現場施工技術服務。

    第二十九條 低層農村住宅建設可以委托經過培訓、具備相應技能的鄉村建筑工匠承建;非低層農村住宅建設應當選擇具備相應資質的施工單位承建。

    縣住房和城鄉建設局應當組織鄉村建筑工匠培訓。

    第三十條 鄉鎮人民政府指導農戶與鄉村建筑工匠簽訂施工合同,明確工程質量安全責任。承建方不得使用不符合工程質量安全要求的建筑材料、建筑構配件和設備,應當按圖施工,遵守操作規程,落實施工安全防護措施,及時發現和消除安全隱患。

    鄉鎮人民政府應當對農戶建房的質量安全組織實施監督檢查,包括房屋主體結構、附屬設施、安全防護結構等。制作檢查記錄,村民委員會予以協助??h住房和城鄉建設局應當為鄉鎮人民政府對農戶建房的質量管理工作提供指導。

    第三十一條 住宅建設竣工后,建房農戶應當向所在鄉鎮人民政府提出規劃核實申請。鄉鎮人民政府應當在收到核實申請之日起20個工作日內完成核實并出具書面結論。核實合格的,出具核實證明。不合格的,應書面通知農戶,提出整改措施。

    規劃核實通過后,農戶應當組織參建各方進行竣工驗收,并填寫房屋建筑工程驗收意見表;工程竣工驗收合格的,建房農戶將建房資料村報民委員會,由村民委員會向鄉鎮人民政府備案。委托設計、監理的,設計、監理單位也應當參加竣工驗收。鄉鎮人民政府和縣住房和城鄉建設局應當對農戶組織竣工驗收予以指導。

    規劃核實和竣工驗收通過的,鄉鎮人民政府出具《農村宅基地和住宅建設(規劃許可、質量驗收備案)驗收意見表》,報送縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等行政主管部門備案,并告知公安機關編制門牌和房屋地址名稱。

    農村非低層住宅工程竣工驗收,按照《建設工程質量管理條例》和《廣東省建設工程質量管理條例》規定執行。

    農村住宅未經驗收合格的,不得投入使用。

    第三十二條農戶新建住宅規劃核實和竣工驗收合格的,可依法向不動產登記機構申請辦理不動產登記。

    原址重建或改擴建的房屋竣工驗收合格的,可依法向不動產登記機構申請辦理不動產登記,并注銷原房屋的不動產權屬證書。

    多戶聯合建設農村住宅規劃核實和竣工驗收合格的,可以共同向不動產登記機構申請辦理不動產登記;聯建農戶申請對房屋區分所有權登記的,參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定辦理登記。

    第三十三條 農村村民住宅竣工驗收后,農戶應當按照農村住宅安全使用要求進行使用和維護、維修住宅,出現安全隱患的主動加固整治。

    農村村民住宅裝修、改造不得擅自變動建筑主體和承重結構。確需變動的,應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質條件的設計單位提出設計方案,確保住宅安全。

    鄉鎮人民政府應當加強對農村住宅的安全隱患排查,村民委員會應當予以協助,發現安全隱患的應當及時通知住宅所有權人、使用權人,并督促農戶及時處理。

    第三十四條 縣人民政府、鄉鎮人民政府應當配套完善農村居民點內道路、路燈、通電、供水、污水處理、生活垃圾分類收集、通訊、網絡等設施。

    第二節  集體建房

    第三十五條 農村集體經濟組織是農村集體建房的建設主體,負責編制建設方案、落實用地來源、籌措資金、組織建設、分配住宅、回收宅基地等工作。

    根據集體建房實際需要,也可由縣人民政府、鄉鎮人民政府組織統籌農村集體經濟組織集中規劃建設。

    第三十六條 符合下列情形之一的農村集體經濟組織成員,可以戶為單位申請參與農村集體建房:

    (一)戶內未取得農村宅基地的;

    (二)與本農村集體經濟組織協商一致,自愿退出原有農村宅基地的;

    (三)原農村住宅不符合村莊規劃或者因國家、集體建設需要搬遷的,或者因自然災害等原因需要集中安置的;

    (四)縣級以上人民政府規定的其他情形。

    第三十七條 集體建房按下列規定辦理:

    (一)農村集體經濟組織編制建房方案,方案應當包括建設主體、建房選址、用地規模、資金籌措、成本核算、建房規模、住宅分配、建設計劃、設計單位及施工單位招投標等內容。建房規模以實際需求為基準,可根據人口增長趨勢等因素預留一定比例。

    (二)建房方案應當公開征求本集體經濟組織成員意見,并經成員(代表)大會表決通過。

    (三)農村集體經濟組織應當將表決通過的建房方案在本農村集體經濟組織所在地進行公示,公示期不少于5個工作日。公示結束后提交村民委員會,村民委員會對材料的真實性、是否經過民主表決及公示程序、房屋分配對象是否適格等出具書面意見及建議后上報鄉鎮人民政府。

    (四)鄉鎮人民政府5個工作日內對報送的建房方案是否符合相關規定要求進行審查,提出書面意見后報縣人民政府??h人民政府組織自然資源、住房和城鄉建設、農業農村等主管部門進行聯合審查。經審查,縣人民政府認為符合相關規定的,應當在收到申請后10個工作日內出具書面審批意見??h人民政府或者鄉鎮人民政府認為建房方案需要修改的,應當提出書面修改意見,農村集體經濟組織應當按照縣人民政府和鄉鎮人民政府的意見進行修改。

    (五)農村集體經濟組織應當根據縣人民政府審批同意的建房方案,依法辦理《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。涉及占用農用地、未利用地的,應當在辦理建房規劃許可前依法辦理農用地、未利用地轉用或辦理使用林地審批和林木采伐許可手續。

    (六)建筑工程開工前,建設單位應當按照《建設工程質量管理條例》《建筑工程施工許可管理辦法》規定辦理施工圖審查和申請領取施工許可證。

    第三十八條  農村集體建房的竣工驗收,按照《建設工程質量管理條例》《廣東省建設工程質量管理條例》規定執行。農村集體建設的房屋經過驗收合格后方可交付使用。

    第三十九條 農村集體建設的房屋依法申請辦理不動產登記。農村集體經濟組織先行申請農村宅基地使用權及房屋所有權首次登記;農村集體經濟組織與農戶共同申請辦理宅基地使用權及房屋所有權轉移登記。

    第五章  農村宅基地和住宅流轉與利用

    第四十條 農戶依法取得的農村宅基地使用權和農村住宅所有權,可通過轉讓、贈與、互換等方式在同一集體經濟組織內部流轉。轉讓、贈與、互換農村宅基地使用權和房屋所有權應當符合以下條件:

    (一)符合縣鄉國土空間總體規劃和村莊規劃以及相關專項規劃、用途管制要求;

    (二)農村宅基地使用權和農村住宅所有權權屬清晰無爭議;

    (三)轉讓方、贈與方在轉讓、贈與農村宅基地使用權和農村住宅所有權后,能夠滿足自身居住需求;

    (四)受讓方、受贈方、互換方應當符合農村宅基地申請條件;

    (五)法律、法規、規章規定的其他條件。

    第四十一條 轉讓、贈與、互換農村宅基地使用權和農村住宅所有權,雙方當事人應當共同向所在農村集體經濟組織申請審查,由所在農村集體經濟組織將雙方的相關信息在本農村集體經濟組織所在地進行公示,公示期限不少于5個工作日,公示無異議或者異議不成立的,由農村集體經濟組織出具審查同意意見。

    農村集體經濟組織審查同意后,農村宅基地使用權和農村住宅所有權轉讓、贈與、互換方當事人應簽訂流轉協議,約定各自權利義務,并可依法辦理不動產轉移登記。

    第四十二條 有下列情形之一的,農村宅基地所屬的農村集體經濟組織報經原批準用地的機關批準,可以收回農村宅基地:

    (一)農戶按規劃實施易地建房竣工后,按《農村宅基地使用承諾書》應當退回原農村宅基地而未退回的;

    (二)參加農村集體建房或者申請分配到足額面積的農民公寓,應當在分配到新房后退回原有農村宅基地而未退回的;

    (三)戶內成員全部死亡,所遺農村住宅無人繼承或者受遺贈的;

    (四)為了公共利益需要使用原農村宅基地或者原農村住宅所占用的土地,所在的農村集體經濟組織已給予原農村宅基地使用權人合理的貨幣補償、已異地安排宅基地重建農村住宅、已提供安置或者已參加農村集體建房安置的;

    (五)經依法批準取得農村宅基地使用權,《鄉村建設規劃許可證》或《農村宅基地批準書》有效期屆滿仍未開工建設且沒有按規定申請延期的;

    (六)農村住宅滅失后,該農村住宅占用的農村宅基地二年以上未重新建設農村住宅的;

    (七)法律、法規、規章規定的其他情形。

    第四十三條 農村宅基地不能單獨繼承,依法繼承農村住宅占用農村宅基地的,可以按照相關規定辦理不動產登記。

    本農村集體經濟組織的農村村民,通過繼承或者其他合法途徑獲得的農村住宅且符合“一戶一宅”原則的,因村級公益事業建設、村莊規劃調整等原因需拆除的,農村集體經濟組織具備土地資源條件的,可以依申請安排易地重建;不具備條件的,應當予以合理補償。

    第六章  監督管理與法律責任

    第四十四條 縣人民政府建立健全農村農房管控和農村宅基地管理聯席工作會議制度,實行縣主導、鄉鎮主責、村級主體的管理體制,建立政府統籌、部門協同、各司其職、信息互通的協同工作機制。

    第四十五條 鄉鎮人民政府應當對本行政區域內農村宅基地和住宅建設活動進行監督檢查,建立健全動態巡查制度,組織落實農村宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場要求,及時發現、處置農村村民非法占用土地建設住宅和未報批擅自施工的行為。

    村民委員會、農村集體經濟組織應當引導村民依法實施用地建設住宅活動,及時發現和勸阻違法建設行為,并向鄉鎮人民政府工作報告。

    縣人民政府及縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等部門依據法定職責加強指導。

    第四十六條 縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設、民政、水利、電力等行業主管部門以及鄉鎮人民政府、村民委員會、農村集體經濟組織依本細則第四條、第五條的職責分工,加強對農村宅基地和住宅建設監管。

    縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設、民政、水利、電力等行業主管部門履行監管職責不力,造成管轄區范圍發生嚴重農村宅基地違法用地或住宅建設安全事故的,依法追究行業主管部門及相關人員的責任。

    鄉鎮人民政府履行監管職責不力,查處不力,對年度違法用地整治考核時,達到問責標準的,由有權限單位依法問責。

    村民委員會、農村集體經濟組織履行監管職責不力,未能依相關規定及時發現、制止、報告農村宅基地違法用地行為,達到問責標準的,由有權限單位依法問責。

    縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等主管部門和鄉鎮人民政府及其工作人員在農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作中有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予處分;涉嫌犯罪的,移送司法機關。

    第四十七條 未依法取得《鄉村建設規劃許可證》或未按照《鄉村建設規劃許可證》規定建設住宅的,依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定,由鄉鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用農村宅基地建設住宅的,按照《中華人民共和國土地管理法》第七十八條規定,由鄉鎮人民政府責令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用土地上新建的住宅。

    對依法應當辦理施工許可證的農村住宅工程項目,未依法取得施工許可證或者為規避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的,依據《建設工程質量管理條例》《建筑工程施工許可管理辦法》予以處罰。

    第四十八條 建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定,在期限屆滿前,未提起行政復議申請、又不起訴且不自行拆除的,由有關單位依法處理。

    第四十九條 建設、勘察、設計、施工、監理等參建各方依法承擔農村住宅建設工程質量安全責任。存在違法行為的,依照建設工程質量安全管理有關法律法規和規章予以處罰。

    第七章  附  則

    第五十條 徐城街道辦事處管轄范圍內的農村宅基地和農村村民住宅建設管理,參照本細則執行。

    第五十一條本細則與法律、法規以及上級政策不一致的,從法律、法規以及上級政策規定。本細則自發布之日起實施,有效期為2年。

    附件:1.農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表

    2.農村宅基地使用承諾書

    3.農村宅基地和住宅建設(規劃許可)審批表

    4.農村宅基地和住宅建設(規劃許可、質量驗收備案)驗收意見表

    5.鄉村建設規劃許可證

    6.農村宅基地批準書

    相關政策:《徐聞縣農村宅基地和農村村民住宅建設管理實施細則》政策解讀

    附件1

    農村宅基地和住宅建設(規劃許可)申請表

    申請戶主信息

    姓名

    性別

    年齡

    歲  歲

    聯系電話

    身份證號

    戶口所在地

    家庭成員信息

    姓名

    年齡

    與戶主關系

    身份證號

    戶口所在地

    現宅基地及農房情況

    宅基地面積

    m2

    建筑面積

    m2

    權屬證書號

    現宅基地處置情況

    1.保留(     m2); 2.退給村集體;3.其他(        )

    擬申請宅基地及建房(規劃許可)情況

    宅基地面積

    m2

    房基占地面積

    m2

    地址

    四至

    東至:              南至:

    建房類型:1.原址翻建    

    2.改擴建

    3.異址新建

    西至:              北至:

    住房建筑面積

    m2

    建筑層數

    建筑高度

    是否征求相鄰權利人意見: 1.是     2.否

    申請

    理由

    申請人:                    年   月   日                             

    農村集體經濟組織意見

    負責人:                    年   月   日

    村民委員會意見

    (蓋章)

    負責人:                     年   月   日

    附件2

    農村宅基地使用承諾書

    因(1.分戶新建住房  2.按照規劃遷址新建住房  3.原址改、擴、翻建住房  4.其他)需要,本人申請在      鄉(鎮、街道)      村

    組使用宅基地建房,現鄭重承諾:

    1.本人及家庭成員符合“一戶一宅”申請條件,申請材料真實有效;

    2.宅基地和建房申請經批準后,我將嚴格按照批復位置和面積動工建設,在批準后      月內建成并使用;

    3.新住房建設完成后,按照規定     日內拆除舊房,并無償退出原有宅基地。

    如有隱瞞或未履行承諾,本人愿承擔一切經濟和法律責任。

    承諾人:     

    年   月   日

    附件3

    農村宅基地和住宅建設(規劃許可)審批表

    申請戶主信息

    姓名

    性別

    身份證號

    家庭住址

    申請理由

    擬批準宅基地及建房情況

    宅基地面積

    m2

    房基占地面積

    m2

    地址

    四至

    東至:                   南至:

    性質:1.原址翻建

    2.改擴建

    3.異址新建

    西至:                   北至:

    住房建筑面積

    m2

    建筑層數

    建筑高度

    鄉鄉鎮規劃建設部門意見

    (蓋章)

    負責人:                      年   月   日

    鄉鎮其他

    部門意見

    鄉鎮農業農村部門審查意見

    (蓋章)  

    負責人:                    年    月    日

    鄉鎮政府審

    核批準意見

    (蓋章)

    負責人:                   年    月     日

    宅基地坐落平面位置圖

    現場踏勘人員:                                     年     月     日

    制圖人:                                           年     月     日

    備注

    圖中需載明宅基地的具體位置、長寬、四至,并標明與永久性參照物的具體距離。

    附件4

    農村宅基地和住宅建設(規劃許可、質量驗收備案)驗收意見表

    申請戶主

    身份證號

    鄉村建設規劃許可證號

    農村宅基地批準書號

    開工日期

    竣工日期

    批準宅基地面積

    m2

    實用宅基地面積

    m2

    批準房基占地面積

    m2

    實際房基占地面積

    m2

    批建層數/高度

    層/    米

    竣工層數/高度

    層/    米

    拆舊退還宅基地情況

    1.不屬于   2.屬于,已落實   3.屬于,尚未落實

    竣工平面簡圖(標注長寬及四至)

    經辦人:

    驗收單

    位意見

    農業農村辦意見:

    (蓋章)

    經辦人:         分管領導:

    年   月   日

    規劃辦意見:

    (蓋章)

    經辦人:        分管領導:

    年   月   日

    鄉鎮政府驗收意見

    (蓋章)

    負責人:                                 年   月   日

    備 注

    附件5

    建設單位(個人)

    建設項目名稱

    建 設 位 置

    建 設 規 模

    附圖及附件名稱

    遵守事項

    一、本證是經自然資源主管部門依法審核,在鄉、村莊規劃區內有關建設工程符合國土空間規劃和用途管制要求的法律憑證。

    二、 依法應當取得本證,但未取得本證或違反本證規定的,均屬違法行為。

    三、未經發證機關審核同意,本證的各項規定不得隨意變更。

    四、自然資源主管部門依法有權查驗本證,建設單位(個人)有責任提交查驗。

    五、本證所需附圖及附件由發證機關依法確定,與本證具有同等法律效力。

    附件6

    農村宅基地批準書

    農宅字                  號   

    中華人民共和國

    鄉村建設規劃許可證

    鄉字第                           號

    根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》和國家有關規定,經審核,本建設工程符合國土空間規劃和用途管制要求,頒發此證。

    發證機關

    日   期

    農村宅基地批準書(存根)

    農宅字               號

    根據《中華人民共和國土地管理法》規定,本項農村村民宅基地用地業經有權機關批準,特發此書。

    請嚴格按照本批準書要求使用宅基地。

    填發機關(章):        

    年    月    日

    戶 主 姓 名

    批準用地面積

    平方米

    其中:房基占地

    平方米

    土地所有權人

    土 地 用 途

    土 地 坐 落

    (詳見附圖)

    四    至

    東   南

    西    北

    批準書有效期

    自 年  月

    至 年  月

    備注

    戶 主 姓 名

    批準用地面積

    平方米

    房基占地面積

    平方米

    土地所有權人

    土 地 用 途

    土 地 坐 落

    四至

    西

    批準書有效期

    自     年    月

    至     年    月

    備注